Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Z nazwą jest kłopot: mikroapartamenty, lokale użytkowe, wielofunkcyjne, po prostu usługowe, a może niemieszkalne? Zgodnie z polskim prawem na pewno nie można powiedzieć, że to mieszkania, ponieważ mają poniżej 25 m kw. powierzchni. Od kilku lat w dużych miastach powstaje sporo budynków z takimi lokalami. W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu jest to dosyć popularny segment rynku. W Łodzi dopiero startuje.

– Lokale tego typu stanowią kilka procent wszystkich, które mamy w ofercie w Łodzi. Traktujemy to więc jako uzupełnienie rynku. Jest to oferta skierowana głównie do przedsiębiorców – mówi Tomasz Świeboda, prezes Real Development Group, dewelopera budującego obiekt z takimi lokalami przy ul. Stefanowskiego.

Mieszkania w Łodzi. Przerabiali większe na mniejsze

Dokładniej rzecz biorąc, w Łodzi nie było dotychczas takich projektów deweloperskich realizowanych od podstaw. Ale to nie znaczy, że na rynku nie było niewielkich lokali na wynajem – zwykle o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych. W ostatnich latach powstało w mieście sporo mikrokawalerek, ale głównie na bazie kamienic. Można powiedzieć, że to łódzka specyfika.

– Duże mieszkania w kamienicach, 80-metrowe i większe, najczęściej w amfiladzie, były przerabiane na kilka mniejszych, tak żeby dla jednego mieszkania było przynajmniej jedno okno. Początkowo tworzono je ze wspólną kuchnią i łazienką, z czasem z malutkim aneksem kuchennym i osobną łazienką. Takie mikrokawalerki mają powierzchnię zwykle od 11 do 16 m kw. – mówi Jakub Piąstka, pośrednik w obrocie nieruchomościami, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

W zdecydowanej większości takie mikrokawalerki są oczywiście wynajmowane. Zasobniejsi inwestorzy kupowali od razu całą kamienicę i przebudowywali ją na obiekt z niewielkimi lokalami. – Mamy w Łodzi takie przykłady. Właściciel mógł nadać budynkowi klimat, remontując klatkę schodową i np. odsłaniając cegłę, chociaż raczej nie montował windy, ponieważ to bardzo duży koszt – opowiada Piąstka.

Dodaje, że mikroapartamenty w nowo wznoszonych budynkach mają zupełnie inny charakter: – Są osoby ceniące klimat kamienic, inni wolą jednak nowe budynki. Powstają z innych materiałów niż kamienice, mają inną konstrukcję, systemy grzewcze i pozostałe instalacje, zwykle wyposażone są też w windę.

Mikroapartamenty. Jak w akademiku albo hotelu

Dlaczego Real Development Group zdecydował się na realizację projektu z mikroapartamentami?

– Jako pierwszy deweloper w Łodzi i chyba jeden z pierwszych w kraju wybudowaliśmy prywatny akademik. Lokale w inwestycji Platon opracowaliśmy na podstawie tych doświadczeń – wyjaśnia prezes Real Development Group. – Wiemy, że w 12-metrowym lokalu student może przez jakiś okres wygodnie mieszkać. To alternatywa dla akademików, hoteli czy hosteli. Podkreślam, że mikroapartamenty trzeba traktować jako instrument inwestycyjny, a nie alternatywę dla zakupu mieszkania.

Inwestycja Platon w ŁodziInwestycja Platon w Łodzi Materiały prasowe

Zaznacza, że najważniejsza jest lokalizacja: – Platon sąsiaduje z kampusem Politechniki Łódzkiej. Wyszliśmy z założenia, że budowanie tam tylko lokali mieszkalnych nie ma sensu. Uważam, że opracowanie takiego projektu w tym miejscu jest strzałem w dziesiątkę. W dodatku jest on całkowicie zgodny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania.

W miastach chętnie odwiedzanych przez turystów – jak Kraków lub Gdańsk – wiele z takich projektów jest nastawionych na wynajem krótkoterminowy. W miastach, w których jest duży przepływ pracowników korporacji, jak choćby Wrocław, popularny jest też najem średnio- i długoterminowy. Wszędzie nie brakuje też oferty kierowanej do studentów. Można przypuszczać, że w Łodzi te lokale będą funkcjonować właśnie jak akademik. Ostatecznie to jednak ich właściciele zdecydują, do kogo skierują swoją ofertę.

Inwestycja w mikroapartamenty

Pod względem formalnoprawnym inwestowanie w lokale użytkowe to coś zupełnie innego niż kupowanie, a później wynajmowanie mieszkania. Jest kilka istotnych różnic: – To po pierwsze możliwość odliczenia VAT-u, co można zrobić w sposób prostszy niż w przypadku kupna mieszkania. Poza tym można wrzucić w koszty całą inwestycję związaną z wykończeniem i wyposażeniem tego lokalu oraz z długoletnią amortyzacją. Co bardzo ważne: lokale tego typu nie podlegają ustawie o ochronie lokatorów, więc najemca niepłacący może być wyproszony jak z hotelu – wylicza Świeboda.

I dodaje: – To ciekawe rozwiązanie dla mniejszych inwestorów, którzy chcą ochronić swój kapitał przed inflacją. W przypadku lokali użytkowych próg wejścia jest stosunkowo niski, bo taki lokal nie musi mieć co najmniej 25 m kw., więc jest tańszy niż mieszkanie. Dzięki temu, dysponując kwotą ok. 200 tys. zł, można być już inwestorem.

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie

Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi

Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich. Zrezygnować możesz w każdej chwili.