Coraz lepiej na rynku mieszkaniowym. Przybywa inwestycji w centrum Łodzi [RAPORT]

- Rynek w Łodzi urósł w ciągu roku o około 30 proc. - zarówno po stronie podaży, jak i popytu - mówi Andrzej Szczepanik z firmy OPG Property Professionals, która wraz z Urzędem Miasta Łodzi przygotowała raport dotyczący pierwotnego rynku mieszkaniowego.

Jak podkreśla Szczepanik, wzrost na rynku potwierdzają dane. W 2016 roku deweloperzy mieli do zaoferowania mieszkania w około 50 lokalizacjach. W lipcu tego roku było ich już 96, a suma mieszkań w sprzedaży wyniosła ok. 3,3 tys. Na liczbę tę składają się kolejne etapy inwestycji, zupełnie nowe projekty oraz te, które dopiero pokazały się w ofercie.

W 2016 roku sprzedano na łódzkim rynku pierwotnym ponad 2,2 tys. mieszkań. - Pozytywna koniunktura oraz rosnący popyt na rynku sprawiają, że wynik ten w 2017 roku może zostać poprawiony - twierdzą autorzy raportu.

Choć dzisiaj mieszkania w Łodzi kupuje się o 14 proc. taniej niż w rekordowym roku 2008, to od trzeciego kwartału 2013 r. stawki rosną nieznaczni w tempie ok. 2,5 proc. rocznie.

Twórcy raportu tłumaczą, że brak wyraźniejszego wzrostu cen przy jednoczesnym biciu rekordów w liczbie oferowanych i sprzedawanych mieszkań to dobry znak. Świadczy to o tym, że nie doszło zachwiania między popytem a podażą. "Można domniemywać, że rynek łódzki rozwija się stabilnie, co dla miasta stanowi bardzo dobry prognostyk na przyszłość" - czytamy w raporcie.

I dodają, że w kontekście cen najważniejsza zmiana w przeciągu ostatniego roku to zniknięcie z rynku oferty poniżej 4,5 tys. zł za m kw.

Średnie ceny ofertowe w 2016 roku wynosiły 4,9 tys. za m kw. Ceny transakcyjne były zaś o 150 zł tańsze. Najdroższe mieszkania na rynku można kupić w Śródmieściu, gdzie ceny za m kw. sięgają już 5,7 tys. zł. Najtańsze mieszkania są na Polesiu i Górnej.

Najwięcej inwestycji realizowanych jest wzdłuż najważniejszych krajowych dróg. To DK1 (al. Włókniarzy i Jana Pawła II), DK14 (ul. Paderewskiego, Śmigłego-Rydza i Kopcińskiego) i DK72 (ul. Strykowska, Inflancka, Łagiewnicka, al. Włókniarzy).

Jeśli chodzi o podział na dzielnice, najbardziej wyróżniają się Polesie i Bałuty, gdzie realizowanych jest odpowiednio 27 i 26 inwestycji. Dalej znajduje się Widzew (16 projektów), Górna (14) i Śródmieście (13).

- Istotny wzrost znaczenia Bałut na mapie inwestycji może świadczyć o zmianie postrzegania tej części miasta, a także o dobrych relacjach cen gruntów do lokalizacji oraz rynkowego popytu - podkreślają autorzy raportu. Dodają przy tym, że w większości to jednak projekty kameralne, dlatego ich wpływ na ogólną podaż nie jest tak duży.

"Niemniej, z punktu widzenia klientów indywidualnych oraz czynników miastotwórczych, pojawienie się tego typu inwestycji to informacja ze wszech miar pozytywna" - czytamy w raporcie. Dlaczego? Bo dzięki temu wybór jest większy, wzrost cen jest hamowany, a do tego mniejsze budynki często wypełniają luki w zabudowie, tworząc bardziej zwartą pierzeję. Widać to także po inwestycjach na Starym Polesiu.

Największe inwestycje, jakie pojawiły się w ciągu ostatniego roku, to II etap Pomorska Park (ponad 300 mieszkań), II etap Ilumino (ponad 250 mieszkań), II etap Gdańska 141 (ponad 200 mieszkań) oraz nowy projekt Neopolis przy ul. Kopcińskiego (ponad 200 mieszkań).

Te cztery inwestycje generują blisko 30 procent całej podaży na łódzkim rynku pierwotnym. "Warto odnotować fakt, że istotny wpływ na rozwój rynku miała podaż mieszkań w Śródmieściu. W ujęciu rok do roku wielkość oferty deweloperów w centrum wzrosła aż trzykrotnie, głównie za sprawą trzech z czterech wymienionych wcześniej inwestycji" - podaje raport.

Wzrost z 202 do 654 oferowanych mieszkań sprawił, że centrum stało się drugą dzielnicą z największą podażą. Najwięcej lokali do kupienia po raz kolejny jest na Polesiu (747 w 2016 r., 1093 w 2017 r.). Za Śródmieściem znajdują się Widzew (585 i 645), Bałuty (227 i 496) oraz Górna (446 i 421). Co ciekawe, południowa dzielnica Łodzi jest więc jedyną, w której oferta na rynku się zmniejszyła.

Autorzy raportu za najważniejszą zmianę na rynku uznają tę dotyczącą struktury podaży. A dokładniej to, że po raz pierwszy lokale trzypokojowe i większe stanowiły ponad połowę wprowadzonych do sprzedaży mieszkań. Kolejny rok z rzędu najwięcej w ofercie było lokali trzypokojowych powyżej 60 m kw., które teraz jeszcze umocniły się na prowadzeniu (28,7 proc. udziału w rynku). Zmniejszył się z kolei udział kawalerek i lokali dwupokojowych.

Jak tłumaczy Andrzej Szczepanik z firmy OPG, to o tyle ciekawa zmiana, że mniejsze mieszkania kupowane są często przez inwestorów myślących o wynajmie. Większe kupują zaś osoby posiadające rodzinę bądź planujące ją założyć.

"To dobry prognostyk dla miasta. Deweloperzy czują, że coraz więcej osób chce osiedlać się w Łodzi na stałe i wiązać z nią swoją przyszłość" - czytamy w raporcie.

Zdaniem ekspertów tak istotna zmiana na rynku podaży świadczy o tym, że Łódź się rozwija i staje się coraz atrakcyjniejszym miastem do życia. Piotr Domarecki z biura obsługi inwestora zwraca przy tym uwagę, że coraz więcej młodych osób do miasta przyjeżdża, a nie z niego wyjeżdża.

- O ile jeszcze pięć lat temu saldo migracyjne dla osób w wieku 20-29 było dodatnie na poziomie 200-300 osób, tak teraz dochodzimy do 900. Niedługo pęknie 1000. Widzimy więc wyraźne sygnały wzrostu popularności Łodzi jako miejsca osiedlenia ludzi młodych, perspektywicznych i aktywnych zarówno zawodowo, jak i rodzinnie. Dlatego twierdzenie, że młodzi uciekają w Łodzi, to bajka - uważa Domarecki.

Kamil Andrzejczak z Profit Development, jednego z głównych deweloperów na łódzkim rynku, również zauważa, że rośnie liczba osób napływowych. - Być może one jeszcze się nie przemeldowały, bo nie wysyłają dziecka do przedszkola i nie mają na razie takiej potrzeby, ale to widać. I chodzi nie tylko o osoby z województwa, ale i całej Polski - mówi Andrzejczak

Autorzy raportu zwracają przy tym uwagę, że istotnym elementem, który może sprzyjać rynkowi mieszkaniowemu jest bardzo dynamiczny rozwój sektora biurowego. Bo nowe centra biznesowe i firmy to nowe miejsca pracy i większa siła nabywcza. Te zaś w połączeniu z rewitalizacją i dalszym rozwojem infrastruktury stanowią silny magnes dla potencjalnych mieszkańców.

Podobnie uważa Adam Pustelnik, dyrektor biura obsługi inwestora. Podkreśla, że w Łodzi powstało bądź powstaje wiele ważnych projektów biurowych, w których pracę znajdzie tysiące osób. - Jednocześnie poziom pustostanów wynosi w Łodzi około 5 procent i spośród miast wojewódzkich jest najmniejszy w Polsce. To pokazuje, że obecni najemcy nie przenoszą się z jednego budynku do drugiego, tylko że pojawiają się nowi. To napawa dość dużym optymizmem pod kątem przyszłych inwestycji mieszkaniowych - ocenia Pustelnik.

Dyrektor podkreśla przy tym, że wiele z nowych miejsc pracy - zwłaszcza w sektorze IT - jest dobrze płatnych. Dla przykładu w oddanej niedawno do użytku Nowej Fabrycznej pracuje ponad 500 informatyków i programistów, a drugie tyle znajdzie zatrudnienie w budowanym biurowcu Ogrodowa Office. - Średnie zarobki w tej branży wynoszą około 10 tysięcy złotych. W Łodzi nigdy nie było tak wielu zatrudniających za tak duże pieniądze. Warto mieć to na uwadze - twierdzi Pustelnik.

Choć łódzki rynek mieszkaniowy rozwija się szybko, to jednak w magistracie podchodzą do tego spokojnie. - Trzeźwo patrzymy na swoją postawę. Mamy świadomość, że nie wymyśliliśmy złotych recept. Zawsze duży wzrost możliwy jest do osiągnięcia w mieście, które jest w pozycji goniącej. Niemcy nigdy nie będą miały takiego wzrostu gospodarczego jak Chiny. Pozytywne jest jednak to, że ten progres występuje i na przestrzeni ostatnich czterech lat jest dość dynamiczny - tłumaczy Pustelnik.

I przyznaje, że miasto korzysta na tym, że inne rynki regionalne się zatkały. Z tego powodu Nokia, która nie mogła już zatrudniać kolejnych ludzi we Wrocławiu, postanowiła otworzyć swoją odnogę w Łodzi.

- Wzrost inwestycji związany jest z tym, że coraz trudniej prowadzi je w innych miastach. W Warszawie zakup nieruchomości pod dużą zabudowę mieszkaniową jest niezwykle skomplikowany i kosztowny - dodaje Kamil Andrzejczak z Profit Development.

Jak podkreślają eksperci, w Łodzi wciąż można kupić działki w atrakcyjnej cenie i centralnej lokalizacji. Potwierdza to chociażby trzykrotny wzrost liczby mieszkań w Śródmieściu.